주택매매 시 3가지 확인사항

 

인생에서 가장 중요한

거래 중 하나가

부동산계약일 겁니다.

 

그런데 전재산을 걸고 하는

계약치곤 너무 모르고

하게 되는 것 같죠?

 

계약 전 확인사항

계약 시 주의사항

대금지급 및 계약해지요건

 

3가지 내용에 대해

내용 확인해 보겠습니다.

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계약전 거래대상 물건확인

 

1. 등기부상의 확인사항

 

첫째, 등기소에서

등기사항전부증명서

((구)등기부등본) 상

소유자 확인.

 

ㆍ물건의 등기명의인과

매도인이 일치 여부확인

 

ㆍ등기명의인의 가족 등

대리인이 거래를 할 경우

명의인과 대리인의

관계를 정확히 확인

 

※ 매도인의 거래대상

물건에 대한 소유여부가

불확실한 경우,

거래를 진행하여 발생되는

피해는 법적인 보상을

받을 수 없습니다.

 

 

둘째, 등기부상의 권리

(가등기, 가처분, 지상권,

각종담보물건, 가압류 등)를

확인하고,

임대차관계는 계약기관과

임차금 등을 확인.

 

-사실 확인이 필요한 4가지 경우-

 

① 짧은 기간 동안 소유주가

자주 바뀐 경우

 

② 상속의 경우

정당한 상속 여부

 

③ 매도인이 법률상 행위능력을

가지고 있는지 여부

 

④ 대리인과 계약시

정당한 대리권을

가지고 있는지의 여부

 

 

2. 건축물대장,

토지대장,

토지이용계획확인서를

통한 확인사항

 

첫째. 건축물대장을 통해

구조와 면적을 확인하고

공부상 면적과 실제면적을

파악하여 추후 분쟁소지가

있는지 확인

 

둘째, 토지대장을 통해  토지의

소재지, 지번, 지목, 면적,

소유자의 성명, 토지의 고유번호,

토지의 등급 등을 확인

 

셋째, 토지이용계획확인원을 통해

이용과 개발에 관한 사항을

분석해야 합니다.

지역, 지구, 구역에 따라

건물의 구조, 용도, 종류에

제한을 받기 때문에

구체적인 확인 필요

 

-민원24 바로가기-

건축물대장/

토지대장/

토지이용계획확인서

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계약시 유의사항 및

계약서 작성요령

 

1. 계약시 유의사항

 

첫째, 중개업자를 통해 계약 시

중개업자가 작성한

중개대상물건 확인설명서와

계약 직전에 교부받은

등기사항전부증명서를

확인한 후 실소유주(등기명의인)와

계약해야 합니다.

 

 

둘째, 실소유주(등기명의인)가

아닌 사람과 계약서를 작성 시

명의인의 위임장을 받아야 함.

 

위임장 없이 실소유주가 아닌

사람과 맺은 계약은

원천적으로 무효이며,

대리 계약자가 가족이라 해도

법적인 대리권이 없습니다.

 

 

- 거래 전 확인방법-

 

ㆍ본인이 나온 경우는

주민등록증으로 대조 확인

 

ㆍ대리인이 나온 경우는

주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

 

ㆍ소유자가 미성년자인 경우

법정대리인의 동의서 확인

 

 

2. 준비서류

 

 

3. 작성요령

 

① 계약서의 내용 중

일부 문구를 정정하는 경우

두 줄을 그어 말소하고

정정의 기재 후 날인(쌍방).

 

 

② 계약서의 장수가

2매 이상인 경우

각 장의 접속부분에

당사자 쌍방 간인을 찍습니다.

 

 

③ 부동산의 표시란에는

상세히 기제해야 합니다.

 

※ 너무 간략하게 표시하는 경우

등기신청이 불가능하여

법무사가 다시

등기용 매매계약서를

이중으로 작성하게 됩니다.

 

※ 등기권리증에 표시된 내용을

그대로 다 적어두도록 합니다.

부동산의 표시란이 협소하여

다 적을 수 없는 경우에는

[뒷면참조], [별지참조] 등으로

기재한 후 뒷면이나

별지목록에 기재합니다.

 

 

④ 금액에 아라비아 숫자를

적지 말고 한문 등으로 적되

여백을 두지 말고

옆에 붙여서 적습니다.

 

 

⑤ 일시불로 하거나

중도금이 없는 경우는

'해당 없다'는 표시를 해야 합니다.

 

 

⑥ 잔금수령과

소유권이전등기신청서 교부 및

부동산의 명도는

당사자의 특약이 없는 한

동시이행의 관계가 성립됩니다.

 

 

⑧ 계약서는 계약자유의

원칙에 따라 작성하는

개인간의 사문서이므로

필요에 따라 공증을 해 놓으면

후일 확실한 증거력을 가져

분실의 위험이 없고,

채무불이행시 재판을 통해

강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

⑨  계약조항이 다 기재되면

마무리로서 본 계약에 대하여

계약당사자가 이의없음을

확인하여 서명날인하고

본 계약서를

매도자, 매수인, 중개업자가

각각 1통씩 갖습니다.

 

 

⑩ 당사자의 표시는 주민등록증에

표시된 정확한 내용을 기재합니다.

성명란은 본인이 직접 쓰도록 하고

도장을 찍게 해야 합

니다.

 

 

4. 계약서 내용 중 확인사항

 

① 계약당사자의 인적사항

 

② 매매금액 지급방법

 

③ 계약위반시 배상문제

 

④ 매매금액

 

⑤ 매매부동산의 인도방법

 

⑥ 계약년월일 등

 

 

5. 특약사항에 명시할 사항

 

① 계약 당시의

등기부상 권리관계 상태를

잔금 지불시까지

유지하여 양도한다는 내용

 

② 잔금지불과 동시에

등기이전에 관련된

일체의 서류를

교부한다는 내용

 

③ 잔금일을 기준으로

공과금과 세금을

정산한다는 내용

 

④ 계약 불이행시

손해배상을 한다는 내용

 

⑤ 각종 권리제한 등에 대한

말소 또는 인수에 대한 내용

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대금지급

 

중도금이나 잔금지급시

아래의 유의사항을 확인합니다.

 

1. 대금지급 시 유의사항

 

① 중도금이나 잔금을 지급 시

대금 지급 내용이 적힌

영수증을 반드시 받습니다.

 

 

② 중도금이나

잔금 기일 직전에 반드시

등기사항전부증명서를

다시 한번 떼어

내용을 확인합니다.

 

중도금을 받은 다음

이중으로 매도하는 사고가

생겨날 수 있기 때문입니다.

 

 

③ 당권, 임차권, 전세권 등을

인수할 경우에는

금융기관으로부터 해당 금액의

잔고증명을 받아 확인합니다.

 

 

④ 거래물건과 관련된

각종 세금 및 공과금

관련서류를 확인합니다.

 

 

⑤ 잔금지급과 동시에

모든 거래가 완료되므로

잔금 지급일에는

계약서 작성시 준비하였던

서류를 다시 한 번 준비합니다.

 

 

⑥ 부동산 중개업자에게

중개수수료를 지불합니다.

 

 

⑦ 매수인은 잔금 지급과 동시에

매도인으로부터 권리이전

서류를 받아 60일 이내에

관할 등기소에 이전등기

절차를 마쳐야 합니다.

 

60일 이내에 등기 신청을

하지 않았을 경우

등기신청 해태에 따른

과태료를 내야 합니다.

 

 

⑧ 이전등기절차를

마친 다음 매수인은

등기사항전부증명서를 떼어서

이전등기가 확실히 되었는지

내용을 다시 한번 확인합니다.

 

 

2. 해약 및 해약금

 

계약은 양 당사자의

의사합치에 의해

이루어지기 때문에

당사자가 한자리에 모여

계약을 체결하였다면

체결 즉시 계약은

유효하게 됩니다.

 

 

-계약을 해지할 수 있는 3가지 경우-

 

① '이러이러한 경우엔

계약을 해제 할 수 있다' 라는

해지조건이 있는 경우에

해지 가능합니다.

 

 

② 계약금에 의한 해지로서

상대방이 계약의 이행  착수 전,

중도금을 지급하기 전까지

매수인은 계약금을 포기하고,

매도인은 그 배액을

상환하고 해지 가능

 

 

③ 법정해제로서

상대방의 채무불이행

(이행지체, 이행불능, 불완전이행)에

따른 해제입니다.

 

이 경우 상당기간 최고를 하고

계약을 해제할 수 있습니다.

 

따라서, 특약사항란에

'24시간 내에 일방이 해제할 수 있다'는

해제 단서 조항없이

계약이 체결된다면

매수자는 계약금을 포기함으로써,

매도자는 배액을 상환해야

해제가 가능합니다.

 

 

※ 그 외에 중도금이

지불된 경우에는

일방에 의한 해약이

불가능합니다.

 

※ 실제거래에서

약정금, 보조금, 계약금 등

다른 이름으로 지불되었어도

해약 시 이 금액은

해약금으로 간주합니다.