임대차3법 '계약갱신과 거절, 매도, 임대료' 관련 변경사항

 

1. 갱신 요구권의 행사

 

1) 임차인은 계약갱신

요구 가능한 기간은?

 

☞ 임대차 기간 만료

6개월 전부터 1개월 전까지

 

☞ 계약갱신청구권 행사기간

관련 개정사항은

2020.12.10. 이후

최초로 체결하거나

갱신된 계약부터 적용

 

 

2) 임차인에게 총 몇 회의

갱신요구권이 부여되는지?

 

☞ 1회에 한하여 행사 가능,

2년 보장

 

 

3) 묵시적 갱신도

갱신요구권 행사로 보는지?

 

☞ 개정 법률에 따른

계약갱신요구권 행사의

명확한 의사표시를

하는 경우로 한정됨

 

 

 

4) 법 시행 시

잔존기간만 있으면

모두 갱신요구 할 수 있는지?

 

☞ 기존 계약의 연수에 상관없이

1회 2년의 갱신권 부여함

 

다만, 계약기간이 1개월 이상

남아있어야 함

 

(2020.12.10. 이후

최초로 체결하거나

갱신된 계약은

2개월 이상)

 

 

5) 임대인이 계약만료

6개월 전부터 1개월 전에

갱신을 거절하고,

 

법 시행 전에

새로운 임대차 계약을 맺은

경우에도 임차인이

계약갱신요구권을

행사할 수 있는지?

 

☞이번 개정 법률은

존속중인 계약에도

계약갱신요구권을 부여하되,

 

제3자와 계약이 이미 체결된

경우에는 예외적으로

갱신요구권을 부여하지 않음

 

☞ 다만, 임대인은

법 시행 이전에

제3자와 계약을 체결했다는

사실을 명시적으로

입증할 수 있어야함

(계약금 수령 입증, 계약서 등)

 

☞ 임대인이 법 시행 이후에

제3자와 계약을 체결한 경우

계약갱신요구권이 부여되며,

 

임대인이 제3자와의

계약체결을 이유로

임차인의 계약갱신 요구를

거절할 수 없음

 

 

6) 임대인이 계약만료

6개월 전부터 1개월 전까지

임차인에 대해

갱신거절만 한 경우,

계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

☞ 가능함

 

 

7) 임대인이 계약만료

6개월 전부터 1개월 전까지

임차인과 합의를 통해

이미 계약을 갱신한 경우에도,

개정 법률(5% 임대료 상한 적용)에

따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

☞ 임차인은 임대인과

갱신한 계약을 유지하고,

해당 계약기간 만료 시점에

계약갱신요구권 행사 가능

 

 

 

8) 계약갱신청구권 행사 시

임차인은 무조건 2년을

거주해야 하는지?

 

☞ 임차인은 언제든지

계약해지를 통지할 수 있으며,

임대인이 통지 받은 날부터

3개월 지나야 효력 발생

 

※ 임차인은 계약해지를

통보하더라도 계약만료 전이라면

3개월간 임대료 납부해야함

 

 

2. 갱신의 거절

 

1) 임대인이 갱신을

거절할 수 있는 경우는?

 

 

 

2) 임대인이 목적 주택에

실제 거주하려면?

 

☞ 임차인에게 계약만료

6개월 전부터 1개월 전에

통보하고 입주

 

 

3) 임대인의 직접 거주 사유가

허위인 경우 어떻게 하는지?

 

☞ 임차인은 개정 법률에 따라

손해배상을 청구 할 수 있음

 

 

 

3. 임대료상한

 

1) 임대료 상한 제한(5% 이내)은

언제 적용되나?

 

☞ 임대료 제한은

존속중인 계약에서
임대료를 증액하거나

계약갱신청구권을 행사하는

경우에만 적용

 

 

2) 임대인이 요구하면 5%를

무조건 올려주어야 하는지?

 

☞ 5%는 임대료를

증액할 수 있는 상한 일 뿐이고

 

그 범위 내에서

얼마든지 협의를 통해

임대료를 정할 수 있음

 

 

4) 계약갱신청구권 행사 시

전세→ 월세 전환이 가능한지?

 

☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는

전 임대차와 동일한 조건으로

다시 계약된 것으로 봄.

 

전세→ 월세 전환은

임차인 동의 없는 한 곤란

 

☞ 다만, 동의 후 전환 시

법정 전환율*이 적용됨

 

* (법정전환율)

보증금의 전부 또는 일부를

월 단위 차임으로 전환 시

'10%'와

'기준금리(현재 0.5%) + 3.5%' 중

낮은 비율을 적용

 

 

4. 집주인 변경

 

1) 계약갱신청구권이 도입되면,

임차인이 거주하고 있는

주택은 매도할 수 없는지?

 

☞ 임차 중인 주택의 매도는 가능함

 

 

2) 법 시행 전 집주인이 바뀌고,

기존 임차인이 계약만료

6개월~1개월 전까지

계약갱신 요구 가능한지?

 

☞ 가능함.

 

 

3) 법 시행 전 집주인이 바뀌고,

바뀐 집주인이 직접거주를

희망하는 경우,

기존 임차인의 계약갱신요구를

거절할 수 있는지?

 

☞ 가능함.

 

다만, 계약만료

6개월~1개월 전까지

갱신 거절 의사표시를 하여야 함