세입자와 집주인 중 수리비용은 누가 부담해야 할까?

수선 의무는 원칙적으로 임대인(집주인, 건물주)의 기본 의무이지만, 임차인(세입자)에게도 적용되는 의무이기도 하다.

세입자 입장에서는 수리를 해 달라고 해야 할지, 직접 수리해야 할지 애매하다. 반대로 집주인 입장에선 이런 것까지 수리해달라고 하나 서운한 경우도 발생한다.

원만히 해결되면 다행이나 그렇지 않은 경우엔 전화기 잡고 고성이 오가는 정도는 약과고 급기야 소송이나 계약해지까지 가능 최악의 상황도 발생한다.

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임대차계약한 주택 또는 건물의 수선 의무?

임대차목적물(주택이나 건물)을 제대로 사용·수익할 수 있도록 유지할 의무를 뜻하며, 수선의 필요성은 임대차계약의 목적에 따라 임대차목적물을 사용할 수 있는지를 판단한다.

임대인은 임대차목적물의 수선 의무를 부담하고, 임차인는 필요에 의한 수선을 용인할 의무가 있다.

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집주인, 건물주는 대규모의 수선 의무

상하수도 배관 누수나 보일러 노후로 인한 온수, 난방문제 등 하자를 수리하지 않으면 임대차목적물을 제대로 사용할 수 없을 정도라면 임대인이 수선해야 한다.

임대차계약 시 정한 수선 의무 면제 특약이 있어도 임대인의 수선 의무가 전부 면제되는 것은 아니다.

특약에서 수선 의무의 범위를 구체적으로 명시하지 않은 이상, 대규모 파손에 대한 임대인의 수선 의무 부담은 유효하다.

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임차인은 소규모의 수선 의무

임대차목적물에 생긴 하자가 벽지 얼룩이나 수도꼭지 고장, 전구 교체 등 별 비용을 들이지 않고도 쉽게 고칠 수 있는 경우라면 임차인이 수선의무를 부담한다.

임차인의 귀책사유로 하자가 발생한 경우라도 대규모 파손, 즉 임대인의 수선이 필요한 하자인 이상, 임대인은 임차인의 수선 요구를 거절할 수 없다.

다만, 일단 수선한 후에 임차인에게 손해배상을 청구하거나 임대차계약 해지를 요구할 수 있다.

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집주인, 건물주가 수선 의무 위반하는 경우

임대차목적물의 사용이 불가능한 정도의 수선이 필요한 경우, 임차인은 일단 수선한 후에 임대인을 상대로 손해배상을 청구하거나 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있다.

목적물의 일부가 사용이 불가능한 경우, 그 범위에 상응하는 월세 지급을 거부할 수도 있다.

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