전세사기 수법 6가지와 예방법 및 주의사항

 

최근 부동산 전세 사기를 당한 얘기가 많이 들리고 있습니다.

 

얘길 들어보면 거의 몇가지 유형 정도로 미리 알고 확인하면 예방가능 한 사기가 많아 더 안타깝습니다.

 

아래는 전세 사기의 6가지 유형과 예방법에 대해 정리했으니 주변에 많이 공유해 많은 분들이 사기 당하지 않으셨으면 좋겠네요. ^^

 

 

+첫째, 분양가 부풀리기+

최근 많이 나오고 있는 사기 유형으로 신축 빌라의 분양가를 감정할때 주변 시세보다 높이는 분양가 부풀리기 입니다.

 

그리고 세금 체납이 많은 사람과 분양계약을 합니다.

 

분양 받은 집주인은 전세 세입자를 구해 보증금을 받고, 체납된 세금을 받기 위해 공매를 진행되면 세입자는 체납된 세금액수에 따라 보증금을 못받을 수도 있습니다.

 

세금 징수가 보증금보다 우선하는 것은 아니지만, 전세보증금 확정일자보다 세금체납이 먼저 발생한 경우 체납한 세금 배당순위가 우선이 됩니다.

 

즉, 확정일자 이후로 발생한 세금보다는 보증금을 먼저 받을 수 있습니다.

 

그런데 그럴 확률은 높지 않을 겁니다.

 

만약 시세가 3억원인 빌라에 1.5억원의 세금이 체납되어 있고, 전세보증금은 2억원이라면 세입자는 얼마나 손해 보게 될까요?

 

시세 3억원 그대로 낙찰이 되었다면 1.5억원이 먼저 국세청에 배당이 되고, 나머지 1.5억원만 세입자에게 배당됩니다.

 

5,000만원은 손해보게 되는 겁니다.

 

그럼 세금을 체납했던 집주인은 어떻게 됐을까요?

 

분양가로 3억원을 넣었습니다.

 

하지만 보증금 2억원 받았고, 1.5억원의 체납세금을 해결했습니다.

 

결국 세입자가 손해 본 5,000만원은 집주인이었던 체납자가 챙기게 되는 구조입니다.

 

시행사는 분양가, 분양대행사는 분양수수료, 체납자는 체납했던 세금해결로 모두 이익을 보고 세입자에게 그 피해를 고스란히 떠안기는 합법적(?) 사기 유형입니다.

 

 

● 예방법

 

세입자는 이런 피해를 당하지 않으려면 등기부등본으로 권리관계뿐만 아니라 '국세/지방세 완납 증명서'를 통해 체납 세금도 확인해야 합니다.

 

집주인의 동의+신분증으로 세금 체납을 확인할 수 있지만 거부할 수도 있습니다.

 

거부할 경우 욕심이 나는 집이라도 과감히 포기하고 다른 집을 알아보는 것이 안전합니다.

 

보통 이런 사기를 치려면 보증금을 많이 받아야 하기 때문에 인테리어로 세입자를 유혹하고, 다른 세입자가 금방 계약할 것처럼 조급하게 만들어 판단을 흐기게 됩니다.

 

공매 배당 순위

 

 

+둘째, 갭투자 전세사기+

갭투자 전세사기는 매매가보다 높은 전세 계약, 즉 역전세 계약을 체결한 후 집을 팔고 도망치는 사기 유형입니다.

 

지방이나 수도권 일부 지역은 매매가 보다 전세가가 높은 지역들이 생각보다 많이 있죠.

 

보통 집값이 장기적으로 오르지 않을거라 생각되면 사람들은 매매보다는 전세를 선호하게 되면서 발생하는 기현상 입니다.

 

매매가보다 전세보증금이 높은 경우 집에 문제가 생기면 보증금을 온전히 받을 수 없습니다.

 

세입자는 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 경매를 진행해 배당을 받아야 하는데, 매매가보다 높은 가격에 낙찰되지 않기 때문에 생각보다 피해 규모가 클 수도 있습니다.

 

결국 사고 싶지 않았던 집을 어쩔 수 없이 더 비싼 돈을 주고 사게 되는 셈이 됩니다.

 

 

● 예방법

 

시세보다 전세가 비싸면 계약하지 말아야 합니다.

 

이런 집은 전세보증보험에 가입도 안되기 때문에 대비책을 마련해 둘 수도 없습니다.

 

전세계약서 특약사항에 '소유자 변경 시 보증금은 기존 소유자가 배상함'이라는 조항을 넣을 순 있지만 동의하는 집주인은 없을 겁니다.

 

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+셋째, 중복계약+

 

시세보다 저렴하게 세입자를 현혹해 여러 세입자와 전세 계약 후 보증금을 받아 사라지는 사기 유형입니다.

 

사기범들은 단기간 세입자를 모아 전세계약 후 보증금을 챙겨야 하기 때문에 서둘러 진행해야 합니다.

 

가격이 저렴한 이유로 세입자에게 계약을 재촉하는 경우 각별히 더 주의해야 합니다.

 

공인중개사가 연루된 경우도 있지만 자격을 사칭하는 경우가 많습니다.

 

 

● 예방법

 

뭔가 낌새가 이상한 경우 국가공간정보포털을 통해 등록된 공인중개사 여부를 확인해야 합니다

국가공간정보포털

 

서둘러 진행하는 경우 계약 직전 등기부등본을 조회해야 하며, 계약 직후 잠시도 지체하지 말고 '확정일자'를 받아야 합니다.

 

다른 세입자가 먼저 확정일자를 받았다면 등기부등본에서 확인할 수 있으며, 확정일자를 일단 먼저 받으면 보증금을 보호 받을 수 있습니다.

 

 

+넷째, 이중계약+

건물을 관리하는 관리자가 있는 경우 세입자와는 전세계약을 체결해 보증금을 챙기고, 집주인에게는 월세 계약했다며 보증금을 챙기는 사기 유형입니다.

 

보통 투자를 목적으로 먼 거리에 있는 부동산을 매입한 경우 집주인이 직접 계약하러 오기 어려워 관리인에게 권한을 위임해 두는 경우가 종종 있습니다.

 

주로 원룸이나 오피스텔, 빌라 등과 같이 여러세대가 거주하는 주택에서 자주 발생합니다.

 

 

● 예방법

 

집주인과 직접 전세계약을 하지 않는 경우는 전세계약 내용에 대해 집주인과 직접 통화를 통해 확인해야 하며, 통화내용을 녹음해 두면 좋습니다.

 

계약할 집 주변에 오래된 공인중개사를 통해 계약을 진행하는 것도 이중계약에 당하지 않는 좋은 방법입니다.

 

 

+다섯째, 직거래 사기+

공인중개사를 통하지 않고 집주인을 사칭해 세입자와 적접 전세계약 후 도망치는 사기입니다.

 

신분증, 등기부등본까지 위조해 사기치는 경우도 있습니다.

 

주로 인터넷 카페 등을 통해 매물을 알아보고 직접 연락된 매수자에게 남의 매물을 가지고 계약하는 경우입니다.

 

 

● 예방법

 

직접 매물을 알아본 경우라도 가급적 공인중개사를 통해 거래해야 합니다.

 

 

+여섯째, 불법건축물+

 

상가를 주거용으로 속이거나, 불법으로 개조 또는 증축한 옥탑 등에 세입자를 들이는 경우입니다.

 

불법건출물이 적발되었을 경우 철거가 진행될 수 있으며, 주거용이 아닌 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

 

● 예방법

 

불법건축물이 의심되는 경우 건축물대장을 통해 불법으로 용도변경이 되었는지, 불법 증축이 이루어졌는지를 확인할 수 있습니다.

 

불법건출물 역시 공인중개사를 통해 계약할 경우 위험에 대한 고지를 받을 수 있습니다.

 

 

+전세 계약 시 주의사항+

① 사기꾼들은 예쁜 인터리어에 현혹되기 쉽고, 대학생, 신혼부부, 사회초년생 등 부동산 계약에 익숙치 않은 젊은층을 타깃으로 

 

② 전세 계약을 하더라도 주변 매매시세까지 꼭 함께 확인해 시세가 너무 차이가 크면 사기를 의심해야 합니다.

 

③ 문제가 있는 집은 전세대출이 어렵고, 전세보증보험 가입이 안되는 경우가 많으니 가입 여부를 확인하고 진행하는 것도 좋은 방법입니다.

 

④ 최근 신축빌라를 이용해 시공사, 건축주, 분양대행사, 수분양자(최초 분양받은 사람) 모두 한통속으로 사기치는 경우도 있으니 각별한 신축빌라 전세 계약시 각별한 주의가 필요합니다.

 

⑤ 등기부등본, 건축물대장은 계약 직전 기준으로 확인해야 하며, 계약 내용과 다른 부분이 있다면 계약을 보류해야 합니다.

 

⑥ 전세계약서 특약사항에 '임대인 명의, 근저당 여부 등이 계약 시점 조건과 달라질 경우 계약을 무효로 하고 손해를 배상한다'는 조항을 넣어 사기를 예방해야 합니다.