역전세 뜻과 주택 문제점 및 발생원인

2022년 급격한 금리인상 결과 집값과 전세가가 동시에 떨어지며 '역전세, 깡통전세' 주택이 속출하고 있습니다.

 

최근 전세사기도 갭투기 주택의 가격이 떨어지며 다수의 피해자가 양산되고 있습니다.

- 역전세: 이전 세입자가 낸 보증금보다 새로운 세입자의 보증금이 낮아진 상황 - 깡통전세: 집값이 전세가보다 낮아진 상황

갭투자가 성행했던 지역 위주로 역전세 주택이 늘고 있습니다.

2023년 하반기 전국 전세주택의 50%가 역전세 위험가구로 분류되고 있습니다.

 

2021년 9월 기준 서울 아파트 중위 전세값이 6.2억원, 2023년 4월 4.9억원까지 떨어져 있어 갱신이 다가오는 9월 전후가 되면 돌려줄 보증금을 구해야 하는 집주인이 크게 늘어날 것입니다.

 

하반기 강남 지역을 중심으로 신규 아파트 입주 물량 대폭 늘어 전세가 하락폭은 더욱 커질 것입니다.

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역전세와 깡통전세는 발생원인과 손실의 위험 정도가 서로 다르죠.

깡통전세는 집값이 더 낮으니 집주인은 보증금을 돌려주는 것보다 집을 포기하는 것이 유리해 경매로 갈 확률이 높습니다.

 

세입자 입장에서 역전세보다는 깡통전세가 더 위험합니다.

전세보증보험에 가입하지 않은 거주 주택이 깡통전세가 되면 세입자(이하 임차인)는 보증금의 일부 손실이 불가피한 경우가 많습니다.


역전세의 경우 집주인(이하 임대인)이 돈이 없으면 다음 세입자를 구해도 차액만큼의 보증금을 돌려받는데 시간이 오래 걸릴 수 있습니다.

보증금을 돌려주지 못한 임대인은 전세금반환소송으로 임차인에게 보증금외에도 이자와 소송비용까지 부담해야 할 수 있습니다.

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1. 역전세

‘역전세’는 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 다음 세입자에게 받는 보증금으로 현재 세입자에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황입니다.

임대인에게 부족한 보증금을 구할 여력이 있으면 다행이지만 부동산 투자를 하는 경우 전세 끼고 최대치 자금으로 집을 사게 됩니다.

다음 임차인의 보증금을 받아 내주는 경우가 대부분인데, 역전세의 경우 자금이 부족해 보증금을 제때 돌려주기 어려운 경우가 많습니다.

역전세 주택은 아직 시세가 전세가보다 높기 때문에 강제처분을 당하지 않으려면 주택을 매도해서라도 보증금을 반드시 돌려줘야 합니다.

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2. 깡통전세

'깡통전세'는 집값이 전세가보다 떨어져 집을 팔아도 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 법원에 보증금반환신청 소송을 한 다음 임차인이 받을 금액이 있다는 걸 인정받으면 강제 경매신청을 진행할 수 있습니다.

임대인은 보증금을 돌려주는 것보다 집을 포기하는 선택이 유리하죠.

은행 대출은 채권으로 집을 처분하고도 갚지 못하면 급여압류 등의 조치로 임대인이 끝까지 갚아야 합니다.

하지만 보증금은 집을 처분하면 모자란 금액에 대한 상환 의무는 없습니다.

 

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3. 발생 원인

주택 가격 하락 깡통전세, 전세가격 하락 역전세난의 원인은 다양합니다.

 

첫째, 집값 하락

 

'미친 집값'이라 부를 정도로 아파트 가격이 급등하며 갭투자자와 영끌족을 시장으로 불러 모았습니다.

 

미친 집값이 제자리를 찾으며 전세가, 매매가 모두 하락하고 있습니다.

 

최대치의 전세보증금을 이용한 갭투자자가 보유한 주택에 입주한 세입자는 역전세로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 위태로운 상황에 놓여졌습니다.

 

최대치의 대출을 끌어 모은 영끌족은 집값 하락으로 인해 엄청난 손실을 입고 있습니다.

 

 

둘째, 금리 인상

이자 부담이 늘어나니 당연히 대출을 받아 집을 사려는 수요는 줄어들고, 가격 하락으로 이어집니다.

 

보통 역전세는 대규모 입주 지역에서 발생하는 것이 일반적이긴 하나, 지금의 역전세는 급격한 전세가 상승 후 금리 인상이 원인입니다.

 

금리가 낮을 땐 대출이자가 싸지만 금리가 오르니 대출이자보다 오히려 월세가 저렴해져 전세수요가 줄어 전세가 하락으로 이어집니다.

 

이에 따라 깡통전세, 역전세로 전세금 반환이 어려운 집주인이 늘어남과 동시에 전세보증금 반환 사고도 증가하고 있습니다.

 

 

셋째, 공급량 증가

 

주택은 1명이 여러 채를 보유할 수 있지만, 전세는 그렇지 않습니다.

 

집값 하락으로 매매수요가 전세로 몰리고 있는 와중에 서울/경기를 중심으로 신규 주택 대량 공급이 대기 중입니다.

 

신규 주택을 분양받아 입주하는 사람도 기존 주택이 팔리지 않거나, 전세보증금도 낮아져 잔금 치르는데 문제가 생길 수 있습니다.

 

공급이 몰리는 지역은 전세가 하락을 피하긴 어려워 보입니다.

 

인근 지역에서 발생할 역전세난에 대비하셔야 합니다.

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금리가 올라 전세 대출금 이자 내는 것보다 월세가 더 유리할 수 있습니다.

전세대출 이자 연 6%면 1억 대출 시 월 50만원씩 이자를 내야 하죠.

지역이나 보증금에 따라 차이는 좀 있겠지만 보증금 대비 3%~4%대의 월세를 찾는 것이 어렵지 않습니다.

 

월세의 장점은 보증금이 낮아 역전세, 깡통전세 주택에 해당될 가능성은 낮아집니다.


최근 수백, 수천명의 전세사기 피해자로 인해 정부는 각종 대책을 쏟아내고 있습니다.

전세사기가 아니더라도 가격하락으로 거주 주택이 역전세, 깡통전세 주택에 해당될 경우 보증금을 받지 못할 수 있습니다.

하반기 역전세 우려 주택이 100만가구 얘기가 나오고 있어 걱정입니다.

 

경기도 어려워 쓸 돈도 없는데, 안전할거라 묻어 둔 전세보증금까지 신경써야겠네요. ㅜㅜ