전세보증보험 상품 비교 및 전세권설정, 확정일자

전세사기가 잠잠해 지니 역전세로 전세금을 돌려 받지 못한 세입자 뉴스가 이어지고 있죠.

 

전세사기는 국지적이었다면 역전세는 서울, 경기 가리지 않고 경고음을 울리고 있습니다.

 

특히 집값과 전세가가 동반 하락하며 새로운 임차인의 보증금으로 이전 임차인의 보증금을 돌려주지 못하는 역전세 현상은 지역을 가리지 않고 발생하고 있는게 현실입니다.

 

전세금을 지키기 위해선 확정일자, 전세권설정, 전세보증보험 가입 3가지 방법이 있습니다.

 

3가지 중 가장 확실한 방법은 전세보증보험에 가입하는 겁니다.

 

확정일자, 전세권설정은 선순위 채권자가 배당 받은 후 남은 배당금이 모자르면 보증금의 일부 또는 전부를 돌려받지 못할 수 있습니다.

 

전세보증보험은 선순위 채권이 있는 경우 가입이 안될 수는 있지만, 일단 가입만 되면 전세사기, 역전세 여부와 상관없이 전세보증금을 돌려받을 수 있습니다.

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1. 전세보증보험

 

전세보증보험은 3곳에서 가입할 수 있죠.

 

① HUG(주택도시보증공사)

② HF(한국주택금융공사)

③ SGI(서울보증보험)

 

판매되는 곳마다 상품이 조금씩 다릅니다.

 

 

① 주택도시보증공사(HUG)

 

- 상품명: 전세보증금 반환보증

- 보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)

- 주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택

- 신청 채널: HUG, 모바일앱, 지사 위탁 은행, 네이버 부동산, 카카오페이 등

 

② 주택금융공사(HF)

 

- 상품명: 전세지킴보증

- 보증금 : 7억 원 이하(수도권), 5억 원 이하(비수도권)

  * 주택금융공사가 보증한 전세대출을 받은 차주만 가입 가능

- 주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔, 노인복지주택

- 신청 채널: 위탁 은행

 

③ 서울보증보험(SGI)

 

- 상품명: 전세금보장신용보험

- 보증금 : 제한 없음(아파트), 10억 원 이하(기타)

- 주택 유형: 단독, 다가구, 다세대, 연립주택, 아파트, 주거용 오피스텔
- 신청 채널: 홈페이지, 지점

 

다른 제한 사항이 없다면 보증요율이 낮은 ①주택도시보증공사, ②주택금융공사 가입하는 것이 유리하겠네요.

 

전세보증보험 가입을 위해 임대인은 후속세입자와 전세계약 시 특약사항을 ➊전세계약서에 반영하여야 하고 ➋공인중개업소를 통해 계약하여야 합니다.

 

* 전세계약 특약으로 ➀반환보증 가입 ➁임대인 보증료 부담의무(최초계약만 해당) 명시

 

임대인 또는 임차인은 임차인이 주택에 입주․ 전입신고 등을 통해 대항요건을 갖춘 이후 전세보증보험 가입이 가능합니다.

 

보증료는 임대인이 직접 보증기관 등에 납부 가능하며, 임차인이 대납한 경우 임대인이 임차인에게 1개월 내 보증료 전액 지급해야 합니다.

 

전세보증보험은 보증금을 돌려받지 못할 때 집주인 대신 보증금을 지급하는 보험상품입니다.

 

전세권 설정이 되어 있으면 해지해야 가입할 수 있기 때문에 임차인은 전세금설정과 전세보증금 반환보증 중 하나를 선택해야 합니다.

 

전세보증보험 가입 시 집주인의 동의가 필요 없습니다.

 

단, 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 가입해야 합니다.

 

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2. 전세권설정

전세권설정은 전세권을 등기부등본에 기록하는 겁니다.

 

전세권을 설정해 두면 전세보증금과 관련해 문제가 생겼을 때 다른 채권자보다 먼저 변제받을 수 있지만, 전세보증보험에 가입할 수 없습니다.

 

집주인이 동의 해야만 설정이 가능하고 전세보증보험보다 비용이 비쌉니다.

 

보증금을 안전하게 지킬 목적이라면 전세보증보험 가입이 유리합니다.

 

전세권설정에 드는 비용은 대체로 임차인이 부담해요. 등록세, 지방교육세, 등록수수료, 법무사 수수료 등이 있죠.

 

- 등록세: 전세보증금의 0.2%

- 지방교육세: 등록세의 20%

- 등록 수수료: 부동산당 10,000원~15,000원

- 법무사 수수료: 평균 20~30만 원

 

일반적으로 신청한 다음 날부터 효력이 발생하는 ‘확정일자'와 달리 신청 당일부터 효력이 발생합니다.

 

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3. 확정일자

‘확정일자’는 주택임대차계약일 기준입니다.

 

요즘은 전세 계약 후 바로 확정일자를 받고 있습니다.

 

확정일자는 주민센터 방문을 통해 신청 하면 되지만, 온라인으로도 신청할 수 있습니다.

 

확장일자 받는 법, 인터넷등기소 온라인 신청방법

 

확정일자만 받은 경우, 별도로 집주인에 임차보증금반환청구소송 등을 제기하고 승소해야 강제집행 절차를 진행해 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

반면 전세권설정 등기를 받았다면 별도의 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능합니다.

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전세보증보험에 일단 가입되면 가장 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

혹시나 집이 마음에 든다고 보험에 가입되지 않는 집을 덜컥 계약하고 나중에 보증금을 돌려받지 못할까 전전긍긍 마시고 안전한 집 골라 들어가세요.

 

전세가가 낮아진 일부 지역에서는 전세금을 돌려주지 못해 오히려 세입자가 집주인에게 월세처럼 이자를 받는 웃지 못할 일들도 벌어지고 있다고 합니다.

 

2023년 하반기 전세계약 만기가 다가오는 주택수가 많다고 하니 상황이 어떻게 돌아갈지 지켜봐야겠네요.​