2022년 은행 주택담보대출 금리비교 및 LTV계산방법

 

주택담보대출의 경우 짧아도 10년 길면 30년까지 대출금을 상환하는 초장기 대출입니다.

 

최근 부산은행에서는 40년 상환 주택담보대출 상품도 출시했습니다.

 

대출금을 오래 상환한다는 것은 그만큼 이자도 오래 내야하기 때문에 금리가 매우 중요합니다.

 

 

최근 금리가 지속적으로 오르고 있는데 주택담보대출을 받을 땐 이자를 얼마나 내야할까요?

 

아래는 시중 17개 은행 주택담보대출 상품의 최저/최고금리 및 평균금리와 월평균상환액, 총상환액을 비교한 자료입니다.

 

1억원을 10년 만기로 대출했을 때 고정금리로 상환액을 계산했습니다.

 

주택담보대출의 금리는 경남은행과 케이뱅크가 연 3.35%로 가장 낮았습니다.

 

가장 높은 은행은 연 4.31%로 1% 가까이 차이납니다.

 

대출원금이 1억원이니까 1%면 연 100만원, 매월 8만원 정도의 이자를 추가로 내야합니다.

 

10년 간 1%의 추가 이자를 낸다면 총 1,000만원의 이자를 추가로 내는 셈이니 금리를 낮추는 노력을 아끼지 말아야 합니다.

 

만약 30년 상환 대출이자가 1%가 높다면?

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LTV(담보인정비율) 계산

주택담보대출 취급 시 담보가치에 대한 대출취급가능금액의 비율을 말하며, 계산방식은 아래와 같습니다.

 

- LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제소액임차 보증금) ÷ 담보가치 × 100

 
● LTV 계산 예시

담보주택의 가치가 4억원이고 주택담보대출이 2억원인 경우(선순위채권 및 임차보증금 등은 없다고 가정)

LTV = (2억원 ÷ 4억원) × 100 = 50%

 

고정금리와 변동금리

다음의 어느 하나에 해당하면 고정금리로 분류합니다.

1. 약정 기간동안 금리가 변동되지 않는 대출
2. 금리 변동주기가 5년 이상인 대출
3. 고정금리 적용기간이 3년이상인 혼합금리대출 등

만약 시장금리[기준금리]가 내려갈 것으로 예상하는 경우 변동금리가 유리합니다.

 

고정금리 상품의 대출금리는 그대로 유지되지만 변동금리 상품의 대출금리는 내려가기 때문입니다.
  
하지만, 반대로 시장금리[기준금리]가 올라갈 것으로 예상된다면 고정금리를 선택하는 것이 좋습니다.

 

변동금리 상품의 대출금리는 올라가지만, 고정금리 상품은 기존 금리가 유지되기 때문입니다. 

대출상환방식별 이자부담

대출상환방식에 따라 상환액 및 이자부담액이 달라질 수 있습니다. 
 
- 대출금리가 동일하다면 분할상환방식으로 대출을 받은 경우 만기일시상환방식의 대출에 비해 부담할 총 이자가 적을 뿐만 아니라, 미리 원금을 조금씩 갚아나가기 때문에 만기일에 목돈(원금)을 한꺼번에 상환할 필요가 없습니다.  
 
- 그러나, 분할상환방식을 선택하면 매달 이자뿐만 아니라 원금의 일부도 상환하여야 하므로 대출기간 중에는 부담이 더 큽니다.
 
● 대출상환방식의 종류
  
① 만기일시상환방식 : 매달 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 상환하는 방식 
 
② 분할상환방식 : 매달 이자와 함께 원금의 일부를 상환하는 방식

- 원리금균등분할상환방식 : 원금과 이자를 합해 매달 동일한 금액을 상환

- 원금균등분할상환방식 : 매달 일정한 액수의 원금과 함께 전월 잔액에 비례한 이자를 상환 (총 이자비용은 가장 적지만, 대출실행 초기에 갚아야 할 금액은 가장 많음) 
 
● 대출금액 1억원, 금리 연 3%, 만기 5년의 고정금리대출의 이자 비교 

원금(1억원) + 이자(25만원)