[호구들의 비밀과외] 깡통전세사기 피하는 방법

2022년 3월 5일 방영된 '호구들의 비밀과외'에서는 부동산 광고, 깡통전세, 전세사기 피하는 방법, 아파트 관리비 등의 호구방지책에 대한 내용이었습니다.

파주 빌라에 전세 2억 3,000만원에 계약한 세입자는 집주인이 바뀌면서 압류 통보를 받고 전세금을 돌려받지 못해 애태우는 인터뷰는 마음 아팠습니다.

집이 경매로 낙찰되어도 현재 집주인의 체납 세금과 같이 선순위 채권들이 있어 억단위가 넘는 손해는 피할 수 없다고 합니다.

2억 3,000만원의 전세금 중 2억원 정도는 대출이라고 하는데, 얼마 살아보지도 못한 전세집 전세금으로 인한 대출을 앞으로 몇년간 갚는 심정이 어떠실지...

세입자의 와이프는 스트레스로 조기출산까지 했다고 합니다.

정말 영혼까지 끌어모아 그럴듯한 전세집에 살아보겠다는 신혼부부의 꿈은 이렇게 산산히 부서졌고, 남은 상처는 아물기까지 시간이 얼마나 걸릴지 모르겠네요.

깡통전세와 역전세

세입자가 전세계약 후 전세금을 온전히 돌려받지 못하는 경우는 깡통전세와 역전세 2가지 입니다.

깡통전세는 전세보증금과 집주인이 받은 대출의 합산보다 주택의 매매가가 낮아지는 것입니다.

역전세는 전세 갱신이나 새로운 세입자를 받을 때 이전 전세계약보다 보증금이 낮아지는 것을 의미하죠.

즉, 전세가격이 떨어지면 역전세, 매매가가 떨어지면 깡통전세가 발생하게 됩니다.


역전세보다는 깡통전세가 조금 더 위험할 수밖에 없죠.

역전세는 아직 매매가가 전세보증금보다 높아 전세보증보험도 가입해 둘 수 있고, 집주인 입장에서는 집을 팔거나 담보대출로 전세금을 돌려줄 수 있습니다.

하지만 깡통전세는 전세보증보험 말고는 대책없습니다.

주변 시세보다 비싸거나 부동산 침체 시 가격이 많이 떨어지거나 거래가 끊길 지역을 피해야 합니다.

깡통전세가 되면 집주인 입장에선 집을 팔아도 전세보증금을 줄 수 없으니 집을 포기하면 됩니다.

그런데 세금체납이나 금융기관 대출까지 있는 상황이면 세입자는 아주 골치 아픈 상황이 됩니다.

금융기관은 대출 회수가 안되면 경매를 집행하게 되는데 전세권이 대출채권보다 선순위면 그나마 다행이지만, 후순위면 보증금의 상당부분을 포기하거나 아얘 못받을 수도 있습니다.

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최우선변제금

지역별로 소액임차인을 보호하기 위해 최우선변제금액을 두고 다른 선순위 채권보다 우선 변제 받을 수 있도록 하고 있죠.

소액임차인에 해당되고, 경매신청 전에 주택에 살고있고, 주민등록을 마쳐 대항력이 있으면 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리입니다.

실제 변제받으려면 소액임차인은 법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고를 해야 합니다.

안한면 최우선변제도 못받을 수 있습니다.

하지만 최근 수도권 주변으로 전세금을 보면 소액임차인 기준에 포함되기도 쉽지 않아 보입니다.

전세보증보험의 장점

전세금을 안전하게 돌려받기 위해선 전세보증보험에 가입하는 것이 안전합니다.

꼭 깡통전세가 아니어도 만기시점에 세입자를 구하지 못한 집주인이 제 날짜에 전세금을 돌려받지 못하면 이사에 차질이 생길 수 있습니다.

심지어 계약파기로 이어져 계약금을 날릴 수도 있습니다.

전세보증보험은 집주인 동의없이 가입 가능하며 전세금에 따라 조금씩 다르지만 2년 기준 50만원 정도의 보증보험료를 내면 가입할 수 있습니다.

전세보증금반환보증  | 주택도시보증공사

임차권등기명령 제도

전세금을 제 날짜에 돌려받지 못하고 이사갈 때는 이사전에 임차권등기명령을 신청하고 이사를 해야 합니다.

만약 집주인의 말만 믿고 먼저 이사를 나가면 대항력이 없어져 향후 경매가 진행되기라도 하면 전세금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수도 있습니다.

주택임대차 > 임대차관계 종료 > 보증금의 회수 > 임차권등기명령 신청 (본문) |  찾기쉬운 생활법

나쁜 집주인이 있는 것이 아니라 돈이 없는 집주인이 나쁜짓을 합니다.

세입자는 스스로 지키지 않으면 보호받을 수 없습니다.