서울인구통계, 수요측면에서 본 서울부동산

부동산 불패 신화가 '전국 -> 서울 및 수도권 -> 강남'으로 범위가 점점 좁혀져 왔죠.

그런데 요즘 인구절벽에 대한 얘기까지 많이 나오고 있어 서울 인구 통계와 부동산에 대한 관련성을 한번 찾아보고자 통계로 본 서울 부동산에 관해 정리해봤네요.

1953년 6.25 후부터 서울의 인구는 40년 가까이 가파르게 늘어나는 것 보이시죠? 1992년 10,969,862명을 정점찍고 소폭 하락하고 있는 추세입니다.

1992~2016년 사이에 실제 서울인구는 더 줄었지만, 외국인 수가 273,441명으로 늘어나며 2016년 서울인구는 간신히 천만명대를 유지할 수 있었네요.

종전 후 미국의 원조식량이 들어오면서 쌀값이 폭락해 생계가 막막해진 농민들이 전국에서 서울로 모여들었죠.

50~60년대 이주 수요와 당시 세대당 인구가 5명이 넘을 정도로 자녀를 많이 낳았던 결과 90년대 초반까지 인구의 증가세가 멈추지 않았습니다.

서울의 주택보급은 국가적 차원의 고민일 수밖에 없죠. 신도시개발과 무허가 판자촌 개발 등으로 주택공급을 지속적으로 늘려왔고, 지금도 매년 수십만 호를 공급하고 있지만 서울의 주택은 늘 부족했습니다

그래프에서 특이한 점은 붉은색으로 표시된 단독주택수와 연두색 아파트수는 정확히 반비례 하는 모습을 보입니다. 1996년 이후 통계부터 조회되기 때문에 서울에 공급되는 아파트는 신축부지가 아닌 기존 주택을 없앤 자리에 지어야 했기 때문일 겁니다.

줄어드는 수 대비 공급되는 양을 보면 아파트의 공급속도가 확실히 빠르긴합니다.

1996년 서울의 주택보급율은 69.6%, 인구는 오히려 지금보다 많았네요.

2012년을 기점으로 100%를 넘긴 이후에도 주택보급도 꾸준히 늘려왔습니다. 그럼에도 집은 늘 부족하고 부동산은 가격 상승을 멈추지 않았죠. 주거선호도가 아파트로 편중되는 것이 원인이었을 겁니다.

그런데 앞으로 서울 주택가격을 조금 암울하게 만드는 통계는 다른 원인들도 많지만 가장 큰 축은 인구의 변화, 즉 주택수요가 감소할 것으로 예상됩니다.

위 그래프는 2000년~2016년까지 서울의 25세~35세까지의 인구수 변화입니다.

2000년 2,251,029명에서 2011년 1,995,919명으로 200만명대가 무너졌고, 2016년 1,771,284명으로 16년동안 25만명의 인구가 줄어들었습니다.

25~35세 사이의 인구 통계는 당장의 주택 수요를 가늠할 수 있는 바로미터입니다.

정리해보면 서울은 현재 인구가 줄어들고 있고, 특히 주택수요인구가 줄어드는 속도가 빠른 것이 특징입니다. 90대 초반까지는 인구증가가 주택수요를 지속시켰고, 이후에는 삶의 질 향상으로 주거환경에 대한 선호도가 아파트가격을 지속적으로 상승 시켜왔습니다.

그런데 이제 인구는 과거와 반대로 줄어들고 있고, 주택가격은 삶의 질을 향상시키는 대가로는 너무 커보입니다.

현재 '8.2주택안정화대책'으로 투기 수요를 잠재우고자 하는 정책이 제시하는 방향도 있지만, 인구변화가 제시하는 미래의 그림은 부동산이 더욱 우울하게 그려지고 있는 것 같아 걱정입니다.