갭투자자VS세입자, 누가 더 위험할까?

약 3년 전쯤부터 수도권 전세가가 상승하면서 전세를 끼고 매입 하는 ‘갭투자’가 유행하기 시작했습니다. 

'갭투자'는 매매가격이 2억원이고 전세가격이 1억 8천만원이라면 그 차액인 2천만원으로 아파트를 매입해 2년 뒤 전세기간이 만료할 때 이를 매도해 수익을 얻는 부동산 투자 방식입니다. 단순 계산해 봐도 자기자금 2억이면 2억짜리 아파트 10채를 보유할 수 있겠죠? 

10채를 보유하고 주택가격이 10% 상승했다면? 투자금 만큼의 수익, 즉 200% 수익을 거둘수 있습니다. 반대로 10% 하락했다면? 투자금을 모두 날리게 됩니다.

결국 갭투자는 철저히 부동산은 떨어지지 않을 것이라는 대전제가 만족해야 가능한 투자입니다.

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갭투자자의 위험

1. 거래비용

부동산 거래는 위에서 설명한 것처럼 단순하게 수익을 계산하기 어려운 것이 2억짜리 아파트를 샀다가 2년 후 같은 가격에 그대로 팔아도 6백만 원이 넘는 거래비용이 발생합니다. 물론 가격이 오르면 양도세도 발생하겠죠?

아파트 1채당 투자원금 2000만 원의 30%가 거래비용으로 발생하게 되는데, 이 비용은 손실이 나도 돌려받을 수가 없으니 갭투자는 -30%의 손실을 보고 시작하게 되는 것과 같습니다.

2. 전세가 인하

만약 10채를 사서 보유하고 있는데 2년 후 아파트매매가는 그대로지만 공급량 증가로 전세가 1천만원이 떨어진다면 추가로 1억 원의 자금이 필요해집니다.

대출도 불가능한 상황이니 자기 자금을 추가로 투입하거나 기존에 매입한 집을 팔아 채워 넣어야 하는 상황으로 몰리게 됩니다.


3. 주택가격 인하

주택가격이 10%만 떨어져도 갭투자자의 원금은 없습니다. 10% 이상 떨어지면 전세금 마저 온전히 돌려주지 못합니다.


세입자 위험

매매가의 90%를 전세금으로 주고 사는데 아파트가격이 1.5억으로 떨어졌습니다. 다른곳으로 이사가려고 전세금을 빼달라하니 주인에게 돈이 없다면 어떻게 전세금을 돌려받나?

방법은 경매를 진행해  낙찰가격으로 돌려받아야 합니다. 경매 당시 시세인 1.5억에 낙찰이 되더라도 세입자 입장에선 3천만 원을 손해봐야 합니다.

가격이 오르면 갭투자자의 이익이고, 가격이 10% 이상 하락하면 나머지 손실은 세입자의 몫이 되는 불공정한 현상이 발생하는 것입니다.

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전세권은 설정된 주택에 대해서만 권리행사가 가능한 물권이기에 이런 현상이 발생합니다. 못받은 전세금을 집주인에게 청구할 수 있는 채권이 아닙니다.

바뀐 정부에서 부동산에 대해 말할 때 빠지지 않는 것이 가계부채와 갭투자입니다. 갭투자는 반드시 근절할 수 있도록 제도를 마련하겠다는 의지가 강해보입니다.

세입자는 전세가격이 과도하게 오른 지역이면 매매가가 떨어져도 전세금 회수가 가능한지를 따져보셔야 합니다.