8.2부동산대책 핵심요약

정부의 의지가 정말 강력해 보입니다. 시장 예상보다 강력한 규제카드를 꺼내들었습니다.

이번 8.2부동산종합대책에서 투기과열지구, 투기지역 지정이 시장에 많은 영향을 주리라 예상됩니다.

본론에 앞서 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 대해 미리 봐두시면 이해하시는데 도움 많이 될 겁니다.

가장 강력한 규제책은 투기지역 선정입니다. 투기과열지구에 규제사항에 세대별 대출규제가 포함된 내용이 투기지역이니 투기과열지구 내용 정도만 봐두시면 될 듯 싶네요.

*****국토교통부 8.2부동산대책

8.2부동산 정부대응방향

①지역별·주택유형별 분석을 바탕으로 투기수요가 다수 유입되는 곳은 투기과열지구・투기지역을 지정하여 시장불안을 조기 진화. 이를 통해, 집 값 급등으로 서민 가계와 경제 전반의 부담이 커지지 않도록 선제적으로 관리

②다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비하고, 주택담보대출의 레버리지를 활용한 단기 투자유인을 억제, 임대주택 등록을 적극 유도하여 다주택자의 사회적 역할을 강화하고, 주택시장 거래질서도 투명하고 엄정하게 관리

③서민 주거안정을 위해 도심 내 및 도심 인근에 청년, 신혼부부 등 실수요자를 위한 임대·분양주택 공급 확대

④공급되는 주택이 실수요자에게 우선적으로 돌아갈 수 있도록 청약제도 등을 개편

부동산종합대책 세부내용

(1) 투기과열지구 및 투기지역 지정(8.3(목) 일자로 지정 및 효력발생)

(투기과열지구) 재건축 및 재개발 등 정비사업 예정지역을 중심으로 과열이 심화되고 있는 서울 전역(25개구)과 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정

(투기지역) 일반 주택시장으로 과열이 확산되고 있는 서울 강남 4개구(강남, 서초, 송파, 강동) 및 기타 7개구(용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서), 세종시를 투기지역으로 지정

* 투기과열지구 및 투기지역 모두 세종시는 행정중심복합도시 건설예정지역으로 한정

< 투기과열지구 및 투기지역 지정 >

<조정대상지역, 투기지역, 투기과열지구 지정효과 비교>

(2) 민간택지 분양가상한제 적용요건 개선

주택법 시행령상 정량요건이 엄격하게 규정 분양가상한제 적용지역의 지정요건을 현실적으로 개선

-현재 지정요건

(주택가격) 3개월간 상승률 10% 이상

(거래량) 3개월간 거래량이 전년대비 3배 이상

(청약경쟁률) 직전 3개월 연속하여 평균 청약경쟁률이 20:1 이상인 경우

(3) 재건축·재개발 규제 정비

① 재건축 초과이익 환수제 시행(’18.1월부터)

재건축부담금 부과 유예*를 추가연장 없이 ’18.1월부터는 재건축 초과이익 환수제를 예정대로 시행

② 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 강화

예외사유를 엄격히 하여 투기과열지구의 실효성을 강화

1) 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유 → 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유

2) 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유 → 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유

③ 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권 전매제한

④ 재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율 강화 (전국)

임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정하여, 임대주택 공급을 촉진하고 원주민의 재정착률 제고

⑤ 투기과열지구 내 정비사업 분양분(조합원+일반분양분) 재당첨 제한

투기과열지구 내 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한

(4) 과열지역은 도시재생 뉴딜에서 선정 제외 등

투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 금년 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외. 

지자체는 도시재생 사업계획 수립시 투기방지대책을 반드시 포함하도록 하고, 선정 이후에도 부동산시장 과열, 투기수요 급증시 사업시행시기를 연기

(5)양도소득세 강화

① 다주택자* 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제(‘18.4.1. 이후 양도하는 주택부터 적용)

* 다만, 장기임대주택 등 과거 양도세 중과대상에서 제외되었던 주택* 등은 이번 대책에도 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제 대상에서 제외토록 조치

② 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화(8.3일(대책 발표일 익일) 이후 취득하는 주택부터 적용)

조정대상지역 내 1세대 1주택* 비과세 요건에 거주요건 추가

* 등록한 임대주택 및 현행 보유기간 요건의 예외 주택(수용․협의매수, 1년 이상 거주 후 직장이전 등으로 양도 등)은 비과세 요건 강화대상에서 제외

ㅇ (현행) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하

ㅇ (개선) 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주

* 양도가액이 9억원을 초과시 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 과세

③ 분양권 전매시 양도소득세 강화(‘18.1.1. 이후 양도하는 분양권부터 적용)

조정대상지역에서 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50% 적용 (단, 무주택자로서 연령, 전매사유 등 일정한 요건에 해당하는 경우 예외 인정)

* 현행 분양권 전매세율 : (1년이내 전매) 50%, (1년이상∼2년미만) 40%, (2년이상) 6∼40%

(6)다주택자 등에 대한 금융규제 강화

① 투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화(全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행)

(현행) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 차주당 1건으로 제한 하고 있어, 동일 세대 내 다른 세대원은 추가대출 가능

(개선) 투기지역 내에서는 주택담보대출을 세대당 1건으로 제한

② LTV·DTI 강화(全 금융업권 감독규정의 조속한 개정을 통해 시행)

- 투기과열지구 및 투기지역은 기본 LTV․DTI 40% 적용

(현행) LTV는 주택유형, 대출만기, 담보가액 등에 따라 40∼70%*, DTI는 6억원 초과 아파트 구입 목적 대출 등**에 대해 40% 적용

* (투기지역) 40～70%, (투기과열지구) 50～70%

** 배우자 합산 2건 이상 주담대, 30세 미만 미혼 차주 아파트 주담대

(개선) 주택유형, 대출만기, 대출금액 등에 관계없이 투기과열지구 및 투기지역은 LTVㆍDTI를 각각 40% 적용

주택담보대출을 1건 이상 보유한 세대에 속한 자가 추가로 주택담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 비율을 10%p씩 강화

- 이에 따라, 투기과열지구 및 투기지역*에서는 LTV·DTI를 각각 30% 적용

* 다만, ‘①투기지역 내 주택담보대출 건수 제한 강화’에 따라 세대 기준으로 투기지역 내에서 이미 주택담보대출이 1건 있을 경우 추가 대출 불가

- 다만, 실수요자의 내 집 마련 지원을 위해 서민·실수요자*는 LTV․DTI를 10%p 완화* 적용

* ①무주택세대주, ②부부 합산 연소득 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하, ③주택가격은 투기과열지구·투기지역 6억원 이하, 조정대상지역 5억원 이하

③ 중도금 대출보증 건수 제한

HUG·주금공 중도금 대출보증(9억원 이하 주택)을 1인당 통합 2건 이하에서 세대당 통합 2건 이하로 제한

* 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 세대당 1건으로 강화

(7) 다주택자의 임대주택 등록 유도

세제․기금․사회보험 등 인센티브를 강화하여 임대주택 등록을 유도하고, 필요시 등록 의무화 여부 검토

(8)투기적 주택수요에 대한 조사 강화

① 자금조달계획 등 신고 의무화

투기과열지구 내에서 주택 거래시 자금조달계획 및 입주계획 등의 신고를 의무화 * 민간택지, 공공택지 모두 적용

(대상) 투기과열지구 내 거래가액 3억원 이상 주택(분양권, 입주권 포함)

(신고내용) 기존 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」의 계약 당사자, 계약일, 거래가액 외에 자금조달계획 및 입주계획 추가

* 부동산거래계약 신고시 자금조달계획, 입주계획 등 관련 서식에 따라 제출

(자료활용) 자금출처 확인 등을 통해 증여세 등 탈루여부 조사, 전입신고 등과 대조하여 위장전입, 실거주 여부 확인 등에 활용

(벌칙) 미신고자, 허위신고자 등에 대해서는 과태료를 부과  

② 주택시장 질서 확립을 위한 특별사법경찰제도 도입

부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게 특별사법경찰 직위 부여

③ 국세청 등 관계기관 공조 강화

다주택자․미성년자 등의 주택거래 내역 중 의심사례에 대해서는 국세청에서 탈루혐의를 검증하여 엄중하게 과세조치할 예정

④ 불법전매 처벌규정 강화

분양권 불법 전매시 분양권을 불법 매도하거나 알선한 자에 대한 처벌을 강화

(현행) 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

(강화) 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

(9)수도권 주택 수급전망 및 향후 택지확보 계획

수도권 입주물량은 `17년 29만호, `18년 31만호 등 최근 10년 평균 (`07∼`16년, 19.5만호) 및 주택 추정수요(약 21.6만호)를 크게 상회

(10)주택 공급에서의 공공의 역할 강화

① 공적임대주택 연간 17만호 공급 (5년간 총 85만호)

공적임대주택(연간 17만호)의 약 60%(연간 10만호)를 수도권에 공급

② 신혼부부를 위한 분양형 공공주택(가칭 신혼희망타운) 신규 건설

신혼부부에게 공공임대주택 연간 4만호(5년간 총 20만호) 공급과 별도로, 신혼부부를 위한 분양형 공공주택을 총 5만호(연평균 1만호) 추가 공급하되, 시장수요를 보아가며 물량 확대도 추진

(11)청약제도 개편

① 1순위 자격 요건 강화 (투기과열지구, 조정대상지역)

(현행) 청약통장 가입 후 수도권은 1년, 지방은 6개월 경과하고, 납입횟수(국민주택)·예치기준금액(민영주택) 충족시 1순위 자격 획득

* (국민) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 납입횟수 수도권 12회 지방 6회 이상

* (민영) 수도권 1년, 지방 6개월 경과 + 예치기준금액 이상 예치

(개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격을 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화

② 가점제 적용 확대 (투기과열지구, 조정대상지역)

(현행) 민영주택 공급시 일반공급 주택 수의 일정비율(40∼100%)에 대해 가점제*를 적용하여 무주택 실수요자에게 우선 공급

* ①무주택기간, ②부양가족수, ③청약저축 가입기간을 점수화하여 점수가 높은 순으로 입주자를 선정하는 방식

(개선) 투기과열지구 및 조정대상지역의 가점제 비율을 상향

ㅇ (투기과열지구) 85㎡이하 75% → 100%

ㅇ (조정대상지역) 85㎡이하 40% → 75%, 85㎡초과 0% → 30%

③ 가점제 당첨자의 재당첨 제한 도입 (전국)

가점제로 당첨된 자와 당첨된 세대에 속한 자는 2년간 가점제 적용을 배제

④ 민영주택 예비입주자 선정시 가점제 우선 적용 (전국)

예비입주자 선정시 추첨제가 아닌 가점제를 우선 적용하여 무주택 세대의 당첨기회를 확대

* 가점을 허위로 입력하여 가점제 당첨 후 계약포기를 통해 고의로 미계약 물량을 만들어, 미계약 물량을 특정인에게 넘겨주는 불법행위를 차단 가능

(12)지방 민간택지 전매제한기간 설정(시행 후(`17.11월) 입주자모집 공고신청분부터 적용)

지방 중에서도 청약시장이 과열되거나 과열될 우려가 있는 지역의 민간택지는 전매제한기간*을 설정

* 주택법에 지방 민간택지의 전매제한기간 설정근거 旣마련(7.18, 국회 통과)

ㅇ 지방광역시 민간택지의 전매제한기간을 6개월로 신규 설정

ㅇ 지방 중에서 조정대상지역으로 선정된 부산 7개구*의 전매제한기간은 수도권과 같이 1년 6개월 또는 소유권이전등기시로 설정

* 해운대, 연제, 수영, 동래, 남, 부산진, 기장

(13)오피스텔 분양 및 관리 개선

전매제한기간 강화, 인터넷 청약 등의 제도개선을 실시

ㅇ 투기과열지구 및 조정대상지역에 현행 수도권 투기과열지구와 동일한 수준의 전매 제한기간 설정, 거주자 우선분양 적용

ㅇ일정세대 이상의 오피스텔 분양을 실시할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정 마련

ㅇ사업자가 오피스텔-상가 등 광고시 분양수익률 산출근거 등을 명시하도록 하고, 허위․과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정 신설

ㅇ오피스텔 관리에 대한 합리적이고 적절한 개선방안도 마련 추진