주택임대사업자 의무사항 관련 Q&A

주택임대사업자 관련 렌트홈에 정리된 Q&A입니다.

 

주택임대사업자 등록, 변경, 매매, 갱신, 과태료, 의무기간, 증액규정 등에 관해 자주묻는 질문들을 정리한 내용이네요.

 

임대소득 2,000만원 이하도 의무등록 대상으로 바뀌면서 멘붕에 빠진 분들 많으실 겁니다.

 

부부공동명의 주택은 어떻게 등록해야 하는지, 소득신고는 어떻게 해야 하는지 혼란스럽죠.

 

https://sexysbkang.tistory.com/218

 

위 글은 '주택임대사업자의 건강보험 피부양자 제외요건'에 관해 정리해 놓은 글입니다.

 

여러가지 의무사항에도 불구하고, 세금혜택이 있었죠.

 

그런데 이젠 의무만 남고 혜택은 없어질 것 같네요. 의무도 기존보다 강화될 것 같습니다. ㅜㅜ

 

 

 

1. 임대사업자등록

Q.

임대사업자 등록신청을 할 때 주택의 소재지가 각각 다른 경우, 어느 시군구청에 신청해야하나요?

 

A.

임대사업자 등록은 신청자의 주소지 관할 시,군,구청이 관할하고 있으므로 주소지 관할 시,군,구청에 신청하는 것이 원칙이나, 임대주택 소재지 관할 지자체에서도 등록신청(처리기관은 주소지 관할)이 가능함

 

Q.

단독소유와 공동소유 물건을 같이 보유하고 있을 경우, 임대사업자 등록 방법은?

 

A.

2인 이상이 공동으로 소유하는 주택은 공동명의로 임대사업자 등록을 하여야 하며, 단독으로 소유하는 주택의 경우, 단독명의로 임대사업자 등록을 하여야 함.

 

따라서 질문의 사례의 경우 신청자는 사업자 등록증이 2개 발급 됨(공동 사업자1개, 단독 사업자1개)

 

Q.

공동명의로 된 주택을 단독으로 임대사업자 신청이 가능한가요?

 

A.

2인 이상이 공동으로 소유하고 있는 주택에 대해 임대사업자로 등록하려면 공동명의로 등록해야함.

 

따라서 단독소유의 주택은 단독으로, 공동명의로 된 주택은 공동명의로 임대사업자로 등록해야함.

 

다만 소득신고는 지분과는 별도로 원하는 비율대로 신고할 수 있습니다.

 

Q.

공동명의자의 거주지가 각각 다를 경우, 임대사업자 등록지는 어디로 해야 하나요?

 

A.

공동명의로 임대사업자 등록하는 경우, 공동명의 중 1인의 주소지에 임대사업자 등록을 해야 함

 

Q.

오피스텔 분양권 매매 계약서로 임대사업자 등록가능한가요?

 

A.

민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약 또는 분양계약을 체결한 자에 해당할 경우 등록이 가능함, 따라서 분양계약서를 통해 등록이 가능할 것임

 

Q.

임대사업자가 임대의무기간 중 매각하여 타 용도 사용으로 행정처분을 받고 직권말소를 받은 경우, 임대사업자 재등록 가능한가요?

 

A.

민간임대주택법을 위반하여 행정처분을 받았더라도 다시 임대사업자 등록을 제한하는 규정은 없음. 따라서 민간임대주택법에 정한 등록기준을 갖춘 경우, 임대사업자 등록신청이 가능함.

 

 

2. 임대사업자 과태료

Q.

다가구주택의 일부만 임대중이고 일부가 장기 미임대일 경우, 경제적 사정 등의 이유로 장기미임대 물건을 임대사업자가 아닌 자에게 양도가 가능한가요?

 

A.

건축법상 다가구주택은 단독주택이며, 일부가 임대중이라면 해당 다가구주택은 임대중인 것으로 판단함.

 

따라서 다가구 주택의 일부가 장기미임대 중이라 할지라도 해당 물건을 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 양도할 경우 과태료 부과대상임.

 

Q.

임대주택을 임대사업자 등록예정인 자에게 매매하였는데, 양수인이 임대사업자로 등록하지 않을 경우 의무기간 내 매매금지에 대한 과태료처분 대상인가요?

 

A.

양도받는 자가 임대사업자로 등록하지 않는 등 양도신고절차를 이행하지 않은 경우, 양도한 자에게 무단매각에 따른 과태료가 부과됨.

 

따라서 양도받는 자가 임대사업자로 등록이 완료된 후에 매매를 진행해야 과태료 처분을 받지 않음.

 

Q.

임대등록한 주택을 임의로 사업자 말소 시 과태료 액수와 과태료 부과횟수는?

 

A.

대통령령으로 정하는 경제적 사정 외에 임대사업자는 임대주택을 임의로 말소 할 수 없으며, 이를 위반 시 3천만원의 과태료가 부과되며, 과태료는 위반한 임대주택의 개수 별로 각각 부과됨

 

Q.

민간임대주택특별법에 폐업에 대한 규정이 없는데, 임대의무기간 중 폐업이 가능한지의 여부와 폐업 시 과태료는?

 

A. 

임대주택을 말소(취소)는 등록한날부터 1개월이 지나지 않거나, 임대의무기간이 지난 후에 가능함. 따라서 임대의무기간 내에 사업자를 말소하는 것은 불가함.

 

 

3. 임대사업자 변경

Q.

공동명의로 등록한 임대사업자를 단독으로 변경 시 절차는 어떻게 되나요?

 

A.

공동명의로 등록한 임대주택의 경우 관할 지자체에 신고 후 임대사업자간 매각(공동사업자와 개인사업자 간의 매각)을 통해 변경해야함.

 

또한 부부가 공동명의로 등록하였어도 단독으로 사업자를 변경 시 임대사업자간 양도신고 절차를 거쳐야함.

 

Q.

임대 미개시된 임대주택을 가진 임대사업자가 등록 취소가 가능한가요?

 

A.

임대 미개시된 주택의 경우(임차인이 없는 주택을 등록했거나, 임대사업자 등록 이후에도 임차인이 없어 임대가 개시되지 않은 경우 등) 관할지자체에 등록 취소 신청을 할 수 있으며, 관할지자체는 등록 취소 사항으로 처리가 가능함.

 

이때, 임대 미개시로 인정받기 위해서는 해당 임대주택의 임차인 거주 여부 확인(전기료, 수도료 등 공과금 납부 등), 건설중이라는 사실증빙 등을 통해 지자체장이 결정하도록 하고 있음

 

Q.

기존 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 전환이 가능한가요?

 

A.

단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 변경이 가능함(반대의 경우는 불가).

 

변경신고의 처리일이 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간(4년) 종료일 이전일 경우에는 기존 임대개시일이 유지됨.

 

반면, 변경신고의 처리일이 기존 임대의무기간(4년) 종료일 이후일 경우에는 변경신고의 처리일부터 4년을 역산한 날짜로 임대개시일이 조정됨.

 

 

4. 임대주택 매매

Q.

임대주택 양도신고를 신청하기 전에 매매 계약을 체결한 경우 신고의무 위반인가요?

 

A.

통상적으로 매매계약의 경우 계약 이후 파기, 해제 등이 가능하기 때문에 법령에서 말하는 매각일은 계약체결일(등기원인일)이 아닌 등기접수일임.

 

Q.

매매 계약 시 매수인이 임대사업자로 등록하지 않고, 계약 잔금 이전에 임대사업자로 등록한 경우 과태료 대상인가요?

 

A.

무단매각에 따른 과태료 부과는 임대사업자 양도신청 절차 없이 매각(등기 기준)한 경우에 적용되는 사항이므로, 양도신고 절차 준수시 과태료 부과 대상으로 볼 수 없음

 

Q.

임대의무기간 내 임대주택 일부를 다른 임대사업자에게 양도할 수 있나요?

 

A.

양도가 가능함.

 

단, 양수하려는 임대사업자는 양도하려는 임대주택의 모든 권리와 의무를 승계해야 하며, 양수하려는 임대주택에 이미 임대차계약이 맺어진 경우 해당 임대차계약조건을 그대로 승계해야함. 

 

Q.

임대의무기간이 지나지 않은 임대주택의 매각 후 재매입을 한 경우, 과태료 처분대상이 되나요?

 

A.

법에서 임대의무기간 내 매각을 금지하고 있는 바, 과태료 처분 대상이 되며, 주택의 재매입 여부와는 관계없음.

 

 

5. 임대의무 기간

Q.

임대의무기간이 지난 임대주택 양도 시 신고해야 하나요?

 

A.

임대의무기간이 종료된 임대주택도 양도 시 임대주택 양도신고를 하여야 함.

 

임대의무기간이 종료된 임대주택의 경우에만 임대사업(예정)자가 아닌 사람에게 임대주택을 양도할 수 있음.

 

Q.

신규로 임대사업자 등록을 하려는 자에게 임대주택을 매각한 경우, 남은 임대의무기간이 그대로 승계되는지, 아니면 의무기간이 새로 적용되나요?

 

A.

임대사업자간 임대주택 매매 시, 해당 임대주택의 권리와 의무를 그대로 승계되므로 임대주택을 매입하여 신규로 임대사업을 하려는 경우 임대의무기간이 새로 적용되지 않음.

 

Q.

신규 임대사업자 등록 시, 임대개시일은 언제인가요?

 

A.

임대사업자 등록 이후에 임대 개시되는 임대주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일이며, 신규로 임대사업자로 등록한 경우 임대사업자 등록일이 임대개시일임.

 

Q.

등록한 임대주택이 노후화되어 부득이하게 철거해야하는 경우, 임대의무기간이 남아있어도 철거가 가능한가요?

 

A.

관련법에서는 고의로 등록 임대주택을 임대하지 아니한 사업자(무단 매각, 철거, 본인거주 등 등)에게 과태료를 부과하도록 하고 있음

 

따라서, 임대사업자 의도에 따라 고의로 멸실하거나 리모델링 등을 추진하여 임차인 퇴거 등이 발생한 경우 임대의무기간 미준수에 따른 과태료가 부과됨

 

다만, 조합 등에 의하여 공동으로 추진하는 재건축, 재개발, 리모델링 인 경우 과태료 부과 없이 말소처리가 가능.

 

리모델링 등이 동일한 임차인의 지속 거주 등 경미한 사항인 경우 별도의 조치 없이 임대가 가능하므로 해당 사한에 따라 지방자치단체의 판단하에 행정조치 등 운영이 가능한 사항

 

또한, 임대의무기간이 경과되기 전이라도 건물의 노후화 등으로 인하여 해당 주택에 임차인이 계속 거주하는 것이 현저히 위험하다고 판단되는 경우, 그에 따른 적합한 증빙서류(재난위험시설 확인서 등)를 첨부하여 과태료 없이 재건축이 가능할 것임

 

 

6. 임대료 증액규정

Q.

임대보증금 또는 임대료를 5% 이상 증액할 수 없다고 규정하고 있는바, 신규 임차인과 계약을 하거나 기존 임차인과 재계약을 할 때에도 적용되나요?

 

A.

1년 전 임대료 대비 5% 범위 내에서(임대보증금과 월임대료 각각 적용) 인상이 가능하며 이는 기존 임차인과 계약을 갱신하거나 신규 임차인과 계약을 신규 체결하는 경우에도 적용됨.

 

Q.

월세 계약을 5년으로 한 경우 다음 5년 후에는 25% 인상이 되는지 아니면 월세 계약기간과 상관없이 무조건 5%만 적용받나요?

 

A.

임대료 인상률은 1년 전 임대료 대비 5퍼센트 범위 내에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야함.

 

따라서 연간 5% 적용으로 5년 후 25%의 인상이 아닌, 1년 전 임대료 기준의 5% 범위 내에서 임대료를 책정해야함.

 

Q.

임대의무기간이 종료된 후에도 임대료 5% 증액 규정을 적용받나요?

 

A.

임대의무기간에 상관없이 민간임대주택의 임대기간 동안은 임대료 5% 증액 규정을 적용받음

 

 

7. 임대차계약과 갱신

Q.

임대인은 단순히 계약이 만료되어서 계약을 종료시키고 싶은데 임차인이 특별한 법적 하자가 없으면 임대인은 재계약의 갱신을 무조건 수락해야 하나요?

 

A.

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있음.

 

그러나, 임대사업자는 임대차계약의 갱신거절 요건을 제외하고는 임의로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없음.

 

Q.

임대사업자는 갱신요청을 거절할 수 있나요?

 

A.

임대사업자는 임대차계약의 갱신거절 요건을 제외하고는 임의로 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없음.

 

단, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임대주택을 임대받는 경우에는 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있음.

 

Q.

주택임대사업자는 표준임대차계약서를 사용해야 하나요?

 

A.

등록 임대주택에 대한 계약서는 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에서 규정하는 ‘표준임대차계약서’를 사용하여야 함.

 

단, 민간임대주택 신규등록 시 존속중인 임대차계약(종전임대차계약)이 있는 경우에만 민간임대주택으로 등록한 날로부터 3개월 내에 [임대차계약서 및 임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 직접 전달했거나 내용증명우편 등으로 통보한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 자료]를 첨부하여 임대차계약신고를 할 수 있음