수익형부동산(오피스텔) 투자 시 알아야 할 세금들

오피스텔은 ‘숙식이 가능한’

업무용 시설로 분류됩니다.

 

하지만 경우에 따라

주거용으로 사용할 수 있죠.

 

 

업무용이냐 주거용이냐에 따라

납부하는 세금이 달라집니다.

 

오피스텔을 살 때, 보유할 때, 팔 때

어떤 세금을 내는지 살펴보겠습니다.

 

 

 

1. 취득세

 

취득세는 오피스텔 취득 시

1번만 납부하면 됩니다.

 

오피스텔은 용도 구분 없이

취득세 4%,

농어촌특별세 0.2%,

지방교육세 0.4%

총 4.6%를 내야 합니다.

 

 

아파트 취득세가

가격과 면적에 따라

1.1~3.5%인 것에 비하면

조금 높습니다.

 

 

취득일로부터 60일 이내에

주택임대사업자로 등록 시

 

전용면적 60㎡ 이하는

취득세 전액이 면제되고,

 

취득세액이 200만 원 이상은

85%까지 감면됩니다.

 

 

취득세 감면은

4년 이상 임대하는 조건으로

위반할 시 감면된 취득세를

내야합니다.

 

 

 

2. 취득 시 부가가치세

 

주거용으로 사용(임대 포함) 시

오피스텔을 구입하면서

부담한 부가가치세는

환급받을 수 없습니다.

 

업무용으로 사용 시

구입할 때 부담한 부가가치세를

환급 받을 수 있습니다.

 

 

단, 업무용 오피스텔로 취득해

부가가치세를 환급받은 후

10년 이내에 업무 용도로

사용을 중단,

 

주거용으로 사용(임대포함) 시

잔존기간에 해당하는

부가가치세를 내야합니다.

 

 

● 전용면적 30.03㎡의

1억 3,000만 원 오피스텔을

업무용으로 구매했다면?

 

→ 취득세 598만 원

→ 1천 300만 원의

부가세 환급

 

 

● 전용면적 30.03㎡의

1억 3,000만 원 오피스텔을

주거용으로 구매했다면?

 

→ 취득세 해당 없음

→ 1천 300만 원의

부가세 환급 안됨

 

 

3. 재산세·종합부동산세

 

구입한 오피스텔을

계속 가지고 있을 경우,

이용목적에 상관없이

매년 재산세를 납부합니다.

 

일정 금액 이상의

부동산을 보유하고 있는 경우

종합부동산세도 납부해야 하죠.

 

 

① 재산세

오피스텔은 법적으로

주택이 아니기에

업무용 건물로 과세합니다.

 

오피스텔은

건물과 토지로 나눠

마치 별도의 세금처럼

재산세 고지서를 발부합니다.

 

 

매년 6월 1일

건물은 시가표준액

(지방세 계산하기 위한 평가기준),

 

토지는 개별공시지가 기준으로

재산세를 계산해

건물분 재산세는 7월,

토지분은 9월에 고지됩니다.

 

 

● 건물분 재산세

 

→ 업무용 오피스텔

 

- 과세표준

시가표준액×공정시장가액비율 70%

 

- 표준세율

0.25%(단일세율)

 

 

→ 주거용 오피스텔

 

- 과세표준

시가표준액×공정시장가액비율 60%

 

- 표준세율

가격에 따라 0.1%~4%

 

 

● 토지분 재산세

(업무용, 주거용 공통)

 

- 과세표준

개별공시지가×공정시장가액비율 70%

 

- 표준세율

가격에 따라 0.2%~0.4%

 

 

 

 

 

② 종합부동산세

 

오피스텔을 업무용으로 쓸 경우

종합부동산세 대상에서 제외됩니다.

 

하지만 부속토지의

공시지가가 80억 초과 시

종부세 과세 대상입니다.

 

 

주거용으로 사용한다면

다른 보유 주택과 합산해

기준시가 6억 원을 초과 시

과세합니다.

(1주택이고 단독명의일 때는 9억 원)

 

 

 

 

4. 임대료에 대한 부가가치세

 

임차인이 오피스텔을

업무용으로 이용한다면

임대료가 부가세 과세대상

 

임대료에 대해

매년 2회(간이과세자의 경우 1회)

부가가치세 신고를 해야 합니다.

 

 

오피스텔을 주거용으로 사용 시

주택임대사업(면세)에 해당,

 

임대소득에 대한

부가세 납부의무는 없으나,

매년 2월 면세수입금액을

신고해야 합니다.

 

 

5. 종합소득세

 

오피스텔의 용도가

주거용이든 업무용이든

매달 월세를 받게 된다면

소득세를 내야 합니다.

 

 

연 2,000만원 이하의 임대소득은

15.4%(지방세 포함)로 세율이

적용되는 분리과세를

선택할 수 있습니다.

 

연 2,000만원 초과하는 임대소득은

종합소득세 신고를 해야 합니다.

 

종합소득세는

다른 소득이 있는 경우

타 소득과 임대소득을 합산해

세율이 높게 적용됩니다.

 

 

 

6. 양도소득세

 

업무용 오피스텔의 경우

주택 보유 여부와 관계없이

일반건물의 양도로 보고

보유기간별 양도소득세

기본세율(6~40%)과

 

토지와 건물을 양도 시

적용되는 장기보유특별공제

(보유기간에 따라 6~30%)를

적용해 양도세를 계산합니다.

 

 

 

주거용 오피스텔의 양도 시

소유자가 오피스텔 외에도

다른 주택을 소유하고 있다면

양도소득세 대상 여부와

세금을 꼭 확인해야 합니다.

 

 

7. 양도 시 부가가치세

 

오피스텔을 업무용으로 양도 시

매수자에게 세금계산서를 발행하고

부가가치세를 납부해야 합니다.

 

 

주거용으로 양도 시

부가가치세는 비과세됩니다.