'대출심사', 2018년부터 어떨게 달라질까?

1500조에 육박하는 가계대출과 식을 줄 모르는 부동산 열기를 식히기 위한 특급 대책으로 시행되는 대출규제에 대한 세부 내용이 발표됐습니다.

171127_금융회사 여신심사 선진화 방안_전문보기.pdf

지속적으로 언급해오던 新DTI와 DSR에 관한 세부내용과 개인사업자에 대한 심사기준이 변경됩니다. 변화의 공통점은 대출심사가 까다로워지고, 대출받을 수 있는 한도도 대부분의 경우 낮아집니다.

대출을 막으면 투기성 수요를 막을 수 있을 것 같긴한데, 전세끼고 사는 것 까지는 어쩔 방법은 없어보이네요. 매매가 대비 70~80%에 육박 전세금이 있어 굳이 대출을 끼지 않아도 구입은 가능합니다.

물론 다주택자가 새아파트를 분양받는 수요는 엄청 줄어들긴 하겠지만... 양도세강화 때문이라도 매물이 슬슬 나올 것 같은데, 생각보다 부동산에 대한 시장의 확신이 강합니다.

그래도 큰비는 좀 피해가는 것도 나쁘지 않은 방법이 아닐까요? ^^;;

□ 소득은 안정성․입증가능성․지속성 측면에서 정확하게 파악

➊ 차주의 1년치 소득만 확인하던 기존 소득 산정 방식에서 벗어나, 최근 2년간 증빙소득*을 확인
* 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득확인 자료

➋ 예외*적으로 인정**․신고소득***을 활용할 수 있도록 허용하되, 추정소득에서 각각 △5%, △10%씩 차감하고 한도 제한(최대 5천만원)
* 납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등
** 국민연금, 건강보험료 납부내역 등
*** 카드사용액, 배당금, 이자 등

➌ 차주 연령 제한 없이* “2년간 근로소득 증빙자료를 제출”한 차주의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
* 현재는 만 40세 미만 무주택 근로자만 장래예상소득 반영 가능


□ 기존 DTI 보다 차주가 보유한 가계부채를 포괄적으로 반영

➊ 주택담보대출을 2건 이상 보유한 차주는 DTI 산정시 기존 주담대 원리금 상환부담 전액을 반영*
* (현행) 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자 → (개선) 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

➋ 복수 주택담보대출(주담대 건수는 담보물건수를 기준으로 산정) 차주의 두번째 주담대부터 만기 제한*(15년)
* DTI 비율 산정시에만 적용, 실제 상환기간은 15년 초과 가능


□ 新DTI 도입에 따른 선의의 서민ㆍ실수요자는 최대한 보호

➊ 장래소득 인정시, 청년층․신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하고, 일반 대출신청자보다 높은 증액한도 인정

➋ 이사 수요 등 불가피한 목적으로 일시적 2주담대를 보유하게 된 경우에는 원리금 상환부담을 완화하여 적용
① 기존 주택의 매매계약서 제출시, 기존 주담대 이자상환액만 반영
② 2년 이내 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출 상환을 약정하는 경우 에는 두 번째 주택담보대출의 만기제한(15년) 미적용

□ 소득산정 기준은 新DTI 소득 산정 방식 준용하되, 동 기준에 따른 소득 산정이 어려운 경우에는 금융회사에게 자율성 부여*
* (예) 증빙소득을 보지 않는 일부 신용대출(예: 우수거래고객 대출)의 경우, 高DSR 대출로 분류하여 별도 관리


□ 대출종류(주담대․신용대출․한도대출), 상환방식(분할상환, 일시상환) 등에 따라 차주의 실질적 상환부담을 합리적으로 반영

① 전세대출 : 임차보증금으로 상환이 가능하므로 이자상환액만 포함
② 신용대출 : 만기연장 기간 등을 감안하여 10년간 분할상환하는 것으로 산정


□ 신규 가계대출 취급액 중 高DSR 대출 비중을 일정비율 이내로 유지하는 포트폴리오 관리를 통해 금융회사 여신관리 지표로 활용

□ 금융회사가 대출규모, 대출증가율 등을 고려하여 자체적인 관리 대상 업종을 선정(3개 이상)하고 업종별 여신한도 설정*
* 정책자금 지원 등 불가피한 경우에는 예외적으로 한도 이상의 신규 여신 가능

□ 부동산임대업 이자상환비율(Rent to Interest, RTI)을 산출하여 해당 대출의 적정성 여부 심사(RTI 기준 : 주택 1.25배, 비주택 1.5배)
* 해당 대출이 RTI 기준에 미달한 경우에도 심사의견을 별도로 기재한 후, 금융회사가 사전에 설정한 한도 내에서 취급 가능

□ 담보 부동산의 유효담보가액*을 초과하여 부동산임대업 대출을 받는 경우 “유효담보가액 초과분”을 매년 1/10씩 분할상환
* 유효담보가액 = 담보기준가액 × 담보인정비율 - 선순위 채권액(임차보증금 등)